Дубай vs Москва: куда вкладывать в 2026 году
Сравниваем цену метра, доходность аренды, стоимость ипотеки, налоги и валютный риск — для частного инвестора, который выбирает между двумя рынками.
Стоимость денег и доходность
Короткий вывод
Метр в Дубае в среднем дороже московского, но деньги там стоят в 3–4 раза дешевле, а доход от аренды не облагается налогом. В Москве при ставках ипотеки около 18–19% покупка в кредит ради аренды почти всегда убыточна: доходность аренды 4% не покрывает стоимость денег.
Дубай не безрисковый: рынок циклический, в III квартале 2026 года число сделок снизилось, а рост цен замедлился. Выбор района, застройщика и плана оплаты важнее, чем сам факт покупки в Дубае.
Для девелоперов сравнение ещё нагляднее — смотрите расчёт проекта «Россия против Дубая» на главной.
Сравнительная таблица
| Параметр | Дубай | Москва |
|---|---|---|
| Цена м² жилья | ≈ 420 тыс. ₽медиана 1 716 AED/фут², все сделки | ≈ 265–300 тыс. ₽новостройки / вторичка, апрель 2026 |
| Доходность аренды | 4–8% годовыхв зависимости от района | 4,1% годовыходнокомнатная квартира, май 2026 |
| Окупаемость арендой | ≈ 13–25 летпо валовой доходности | ≈ 25 летоднокомнатная квартира |
| Ключевая ставка | 3,65% (ЦБ ОАЭ)EIBOR 3M — 4,44% | 14% (ЦБ РФ)сентябрь 2026 |
| Рыночная ипотека | ≈ 5–6%нерезидент, взнос от 40–50% | ≈ 18,7%средневзвешенная, октябрь 2026 |
| Налог на доход от аренды | 0%для физических лиц в ОАЭ | 13–22%НДФЛ резидента, прогрессивная шкала |
| Расходы на покупку | ≈ 4% + 2% агентусбор DLD, комиссия | госпошлина, услугисущественно ниже |
| Валюта | AED, привязан к USDкурс 3,6725 с 1997 года | RUBплавающий курс |
| Рост цен 2025 | +8,8%медиана цены фут², DLD | зависит от сегментареальные цены первички около нуля во II кв. 2026 |
| ВНЖ через недвижимость | ДаGolden Visa от AED 2 млн | — |
Источники: DLD (через DXB Analytics), ЕРЗ.РФ на 01.04.2026, Авито Недвижимость / РБК (май 2026), Банк России, ЦБ ОАЭ, ADCB (EIBOR, 15.10.2026), ДОМ.РФ (ставки ипотеки на 14.10.2026). Курс 1 AED ≈ 22,7 ₽. Зелёным отмечено, где условия лучше для инвестора.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной, налоговой или юридической рекомендацией. Данные рынка — на октябрь 2026 года; перед сделкой сверяйте актуальные условия.
Сравним на вашем бюджете
Посчитаем доходность конкретных объектов в Дубае и сравним с вашей альтернативой в России.